Mieter brauchen keinen Grund, um ein Mietverhältnis zu kündigen. Beim Auszug muss er sich allerdings selbstredend an seine Pflichten halten. Doch das trifft auch auf Sie als Vermieter zu. Beide Parteien haben ihren Rechten und Pflichten nachzukommen, damit eine Wohnungsübergabe konfliktfrei ablaufen kann.
Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen eine Checkliste zur Wohnungsübergabe bzw. – abnahme beim Auszug und praxisnahe Tipps zu geben. Das, was zu beachten ist, haben wir für Vermieter zusammengefasst.
Antworten auf die häufigsten Fragen von Vermietern
Schritt für Schritt gehen wir jetzt häufigen Fragen von Vermietern nach, die sich auf die Wohnungsrückgabe beziehen.
Sind Vermieter und Mieter zu einer Wohnungsübergabe verpflichtet?
Kurz gesagt: Ja, da die gemeinsame Wohnungsübergabe beide Parteien absichert. Ein Mieter ist ohne Wohnungsübergabe ausgezogen? Nein, das ist nicht rechtens.
Warum ist die Anwesenheit von Vermieter und Mieter bei einer Wohnungsübergabe nach Auszug so wichtig?
Mit der Abnahme nach Mietende, …
- wird der Zustand der Wohnung nach § 546 BGB geprüft.
- wird geschaut, ob alle Schönheitsreparaturen erfüllt wurden.
- werden eventuelle Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, festgehalten.
- wird das Übergabeprotokoll erstellt.
Merke: Sollte der Mieter nicht an der Übergabe teilnehmen, empfehlen wir allen Vermietern, Zeugen hinzuzuziehen. Allgemein sollte die Situation fotografisch dokumentiert werden.
Merke: Wird der Vermieter durch eine Hausverwaltung vertreten, kann auch diese die Übergabe in Stellvertretung übernehmen.
Durch die gemeinsame Abnahme der Wohnung beim Auszug entstehen später keine Missverständnisse über bereits vorhandene Mängel oder Schäden.
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter im Falle von Mängeln bei der Wohnungsübergabe gemäß dem Mietrecht?
Die Rechte und Pflichten von Vermietern während der Wohnungsübergabe sind vielfältig. Zusätzlich hängen sie von spezifischen Umständen ab.
Beispiel: Hat ein Mieter bspw. aus einer weißen Wand eine pinke Wand gemacht, gilt: Der Mieter ist in der Pflicht, die Wand in den ursprünglichen Zustand zu bringen oder dem Vermieter die Kosten für die notwendigen Arbeiten zu erstatten. Hier kann der Vermieter also sein Recht einholen.
| Rechte des Vermieters | Beispiel / Erklärung |
|---|---|
| Festlegung des Übergabetermins | Nach Kündigungseingang innerhalb der Kündigungsfrist kann der Vermieter den Termin zur Übergabe und/oder Rückgabe der Schlüssel festlegen. |
| Besenreine Wohnung | Als Vermieter haben Sie das Recht, die Übernahme der Wohnung in einem besenreinen Zustand durchzuführen. Mögliche Schäden müssen ersichtlich sein. |
| Anspruch auf Beseitigung von Mängeln in der Wohnung | Zu unterscheiden sind Mängel normaler Abnutzung und Mängel, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Zu solchen Schäden gehören bspw. ungewöhnlich gestrichene Wände oder abgeplatzte Badfliesen durch Bohrlöcher. |
| Einbehaltung der Kaution | Bis zu 6 Monate kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um Kosten für bspw. nicht erbrachte Schönheitsreparaturen zu prüfen. |
| Pflichten des Vermieters | Beispiel / Erklärung |
|---|---|
| Übergabeprotokoll | Der Vermieter ist in der Verantwortung des Übergabeprotokolls. Dieses ist besonders beim Mieterwechsel relevant |
| Schäden in der Wohnung | Der Vermieter sollte dem (ehemaligen) Mieter eine Frist zur Beseitigung der Mängel geben. |
| Nachträgliche Mängel nach Wohnungsübergabe mit Protokoll | Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll verzeichnet sind, sind nach Mietende Angelegenheit des Vermieters. Außer es ist eine Täuschung von Seiten des Mieters nachzuvollziehen. |
| Instandhaltungspflicht | Vermieter sind für die Instandhaltung des Mietraums zuständig. Defekte Heizungen oder Rost an Leitungen liegen selbstredend nicht in der Verantwortung der Mieter. Renovierungskosten des Sondereigentums liegen beim Eigentümer |
Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Vermieter?
Wie bereits erwähnt, muss der Zustand einer Wohnung nach Mängeln mit normaler Abnutzung und Mängeln, die darüber hinaus gehen, bewertet werden. Ist ein Rotweinfleck auf dem Teppich oder sind Fliesen abgeplatzt? Diese Mängel gehen über die normale Abnutzung hinaus.
Sie entsprechen womöglich nicht dem ursprünglichen Zustand der Wohnung und müssen entweder vom Mieter – oder auf Kosten der Kaution ausgebessert werden. Der Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit, die Kaution einzubehalten und mögliche Kosten zur Schadensbeseitigung zu berechnen.
Alle Schäden werden im Übergabeprotokoll festgehalten. Achten Sie hier auf möglichst genaue Beschreibungen. Die beidseitige Unterzeichnung des Protokolls – von Mieter und Vermieter – festigt die besprochenen Maßnahmen.
Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?
Eine Wohnung muss besenrein vom Mieter übergeben werden. So können auch Kratzer im Holzboden oder leichte Verfärbungen an weißen Wänden gesehen werden. Solche Mängel sind beim Auszug vom Vermieter hinzunehmen. Auch: Der Bodenteppich war bereits beim Einzug 7 Jahre alt? Beim Auszug zeigt er neue Gebrauchsspuren auf? Hier kann der Vermieter nicht erwarten, dass der Mieter neuen Teppich verlegt. Denn: Der Vermieter darf nicht mehr verlangen, als der ursprüngliche Zustand der Wohnung oder des beschädigten Gegenstandes war.
Das Übergabeprotokoll ist Ihre Stütze – hier ist eine Checkliste
Wie versprochen, haben wir eine klare Checkliste zum Übergabeprotokoll der Wohnungsübergabe beim Auszug für Sie erstellt. Hier sind die wesentlichen Aspekte festgehalten. Je nach Situation sollten Sie die Checkliste des Protokolls individualisieren. Jetzt können Sie sich vorerst diese Checkliste herunterladen, abspeichern oder ausdrucken:
Tipps für eine reibungslose Wohnungsübergabe
Zusammengefasst: So funktioniert die Wohnungsübergabe beim Ende des Mietvertrages reibungslos:
- Erstellung einer Checkliste für die Wohnungsübergabe
- Fotografische Erfassung aller Räume und eventueller Mängel bei Begutachtung der Wohnung
- Klare Kommunikation mit dem Mieter über Rechte und Pflichten
- Besprechung und Klärung von Renovierungs- und Reparaturarbeiten
Damit nichts vergessen wird: Ihre Hausverwaltung hilft bei der Wohnungsübergabe
Vermieter stehen einer Wohnungsübergabe öfter als gedacht gegenüber. Dabei ist es kein aufwendiger Prozess – allerdings einer, der mit Aufmerksamkeit durchgeführt werden muss. Herausforderungen stehen wir besonders dann gegenüber, wenn es mögliche Konfliktsituationen gibt. Besonders dann, wenn die Wohnungsübergabe mit dem Auszug schnell vonstattengehen soll, sodass Leerstand vermieden und ein neuer Mieter zeitnah einziehen soll. Haben Sie als Vermieter dann nicht nur eine Wohnung, sondern einen ganzen Wohnkomplex im Besitz, muss Struktur, Ordnung – und Zeit her.
Unterstützung finden Sie bei einer Hausverwaltung, die das Management Ihres Sondereigentums übernimmt. Zur allgemeinen Mietverwaltung gehört dann auch die Vermietung Ihrer Wohnungen selbst. Lassen Sie sich jetzt beraten. Wir nehmen Ihnen diesen Druck von den Schultern ab.
