Rund 80 % der deutschen Mieter achten auf geringe Nebenkosten. Man könnte also meinen, dass die Energieeinsparverordnung 2002 gelegen kam, oder? Mit der EnEV sollte der Verbrauch von Primärenergien wie Strom und Wasser gesenkt werden – Mieter konnten also auf energetische Raumheizungen oder Lüftungsanlagen und geringere Nebenkosten hoffen. Hauseigentümer hingegen standen hohen Kostenaufwänden für Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten gegenüber. Welche Konsequenzen die Energieeinsparverordnung insgesamt mit sich brachte? Das schauen wir uns jetzt an!
Was besagt die Energieeinsparverordnung (EnEV)?
2022 heizten rund 50 % der Deutschen mit Gas. Weitere Haushalte sorgten mit Heizöl (25 %) oder Fernwärme (14 %) für ein wohliges Zuhause. Diese Energieträger sind oder bedienen sich fossiler Rohstoffe, womit sie maßgeblich zu CO-Emissionen beitragen. Hier setzte die Energieeinsparverordnung 2002 an: Im Sinne der Energie- und Klimaschutzpolitik verfolgte sie das Ziel der Energiewende. Mit grüner Energie sollte auch eine klimaneutrale Immobilienwirtschaft gefördert werden.
Die Anforderungen der EnEV in Kürze:
- Mit der Energieeinsparverordnung sollten Neubauprojekte mit
Energieträgern höchsten Standards ausgestattet werden. Unter gewissen Bedingungen unterstützen Banken wie die KfW Sanierungen oder Modernisierungen mit Förderungen und Zuschüssen. - Auch im Bestand sollten Wohngebäude, Büro- und Betriebsstätten (mit Ausnahmen) saniert werden, um den Energiebedarf von Heizungs- und Warmwassertechnik zu senken.
- Damit forderte die EnEV insbesondere für Wärme- und Dachdämmungen Nachrüstungsarbeiten. (Die richtige Dämmung kann rund 14 % Energie – und Nebenkosten – sparen.)
- Durch die Energieeinsparverordnung müssen Hauseigentümer heute einen Energieausweis für ihr Eigentum führen. Immobilien wurden ab 2014 in Energieeffizienzklassen A+ (sehr energiesparend) bis H (nicht energiesparend) eingeteilt – mit der Energiewende soll A+ Standard werden.
- Die EnEV wurde 2002 in Kraft gesetzt. Sie wurde 2004, 2007, 2009, 2014 und letztlich 2016 novelliert. Anfangs nur für Neubauten geltend, wurde der Energieausweis 2007 auch für Bestandsimmobilien von Hauseigentümern verpflichtend.
2020 wurde die Energieeinsparverordnung von dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Dieses vereint nun die bisherigen Regelungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG).
Auf Hauseigentümer kamen also nochmals verschärfte Regelungen zu. Informieren Sie sich beispielsweise bei der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen), was Sie für Ihr nachhaltiges Eigentum machen können.
Was verlangt die Energieeinsparverordnung von Hauseigentümern?
Um die Klimaziele zu erreichen, muss der deutsche Gebäudebestand bis 2050 mit grüner Energie klimaneutraler werden. Dafür verschärfte die EnEV 2016 die Verbrauchsregelungen und schrieb eine weitere Senkung des Primärenergiebedarfs von 25 % vor. Haus und Grund Deutschland stellt allerdings die These auf, dass man sich für diese Ziele bei den Umbaumaßnahmen stets an einer Null-CO2-Emission orientieren müsse. Wie das möglich ist, diskutiert beispielsweise die DGNB regelmäßig.
Sie sind Hauseigentümer? Dann sollten Sie vor allem die folgenden Energietreiber begutachten:
- Raumheizungen, Raumkühlungen und Dämmungen rund ums Gebäude (Wände, Dächer, Fassaden)
- Warmwassererzeugung
- Klimatechniken und Lüftungsanlagen
- Regler, Heizkessel und Heizungspumpen, die mit Strom funktionieren
Versuchen Sie, den Energieverbrauch Ihres Eigentums auf die Energieeffizienzklasse E zu senken. Dabei gilt, je besser die energetische Qualität Ihres Gebäudes (je weiter vorne der alphabethische Buchstabe), desto geringer fallen Ihre jährlichen Energiekosten aus: Die Effizienzklasse E resultiert beispielsweise derzeit (Stand: 02.2023) in jährlichen Beiträgen von 30 €/m2.
Zum Vergleich: Die höchste Effizienzklasse A+ entspricht einem Energieverbrauch von maximal 30 kWh/m2. Aktuell liegen die meisten Wohngebäude in Deutschland noch bei einem Verbrauch von 160 kWh/m2.
Für wen gilt die EnEV?
Da das GEG u. a. auf der EnEV basiert, gelten die Anforderungen der Energieeinsparverordnung weiterhin für sämtliche Hauseigentümer. Das ist unabhängig davon, ob Sie ein Haus gekauft oder geerbt haben.
Eine Ausnahme bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser, die sich seit 2002 im Besitz befinden und eigens bewohnt werden. Besondere Regelungen gibt es auch gegenüber Neubauprojekten: Wurden deren Bauanträge bis Dezember 2020 gestellt, gilt die Energieeinsparverordnung. Ist der Bauantrag später gestellt worden, müssen Sie und Ihr Bauleiter nun dem GEG gerecht werden. Setzen Sie hier von Anfang an auf eine hohe energetische Qualität. Besonders beim Immobilienverkauf können Sie so langfristig eine Wertsteigerung erwirtschaften.
Die Energieeinsparverordnung als Fluch für Hauseigentümer
Bislang scheint die EnEV für Hauseigentümer nur hohe finanzielle Konsequenzen mit sich zu bringen. Ist die Energieeinsparverordnung also eher ein Fluch für Hauseigentümer? Wir fassen Ihnen einige Herausforderungen der EnEV zusammen:
- Die Umbaumaßnahmen fordern eigenverantwortliches Handeln der Hauseigentümer.
- Es kommen nicht nur verschiedenste Absprache mit Mietern Ihrer Einheiten auf Sie zu, sondern auch Investments aus dem Eigenkapital.
- Bei stichprobenartigen Kontrollen muss ein Nachweis erbracht werden, dass den EnEV- bzw. GEG-Anforderungen nachgegangen wird.
- Kommen Eigentümer den aktuellen Verpflichtungen nach energetischem Wohnen nicht nach, ist mit hohen Bußgeldern von bis zu 50.000 € zu rechnen.
Haus und Grund Deutschland geht dabei davon aus, dass bis 2033 allein 7,2 Millionen Wohnungen von einer Sanierungspflicht betroffen sein werden. Das kommt zum Beispiel daher, dass die meisten deutschen Altbauten in die Energieeffizienzklassen F oder G fallen. Stellen Sie sich für große Sanierungsaufgaben Energieberater an die Seite, um Ausbaumaßnahmen Ihrer Liegenschaften ordnungsgemäß umzusetzen.
Das macht die Energiewende zum Segen
Jeder von uns hat mittlerweile die Auswirkungen vom Klimawandel gespürt – entweder im letzten Skiurlaub oder zu Hause: Gestern lagen wir unter der Sonne und im Pool, heute wagen wir keinen Schritt vor die Tür, weil es wie aus Eimern regnet.
Begünstigt durch fossile Energieträger wie Gas und Öl tragen Immobilien zu ca. 30 % zu den deutschen CO2-Emissionen bei. Umgekehrt bedeutet das, dass Hauseigentümer mit der Energieeinsparverordnung viel leisten können, um nachhaltiges Wohnen zu fördern. So wird die Energiewende in der Immobilienwirtschaft langfristig zum Segen:
- Ein klimapositiver Gebäudebestand kann durch erneuerbare Energieträger oder feste Biomassen zur Wärmedämmung vorangetrieben werden.
- Ein möglichst niedriger Energieverbrauch ist anfangs eine Investition, führt absehbar aber zu geringeren Energiekosten und hält die Nebenkosten stabil. Je nach Maßnahme können Sie langfristig bis zu 75 % Energiekosten einsparen.
- Schaffen Sie ein EnEV- oder gar ein Effizienzhaus, profitieren Sie von Förderungen wie dem KfW-Zuschuss für energetische Sanierungen. Auch beim Umbau von Dämmungen und Heizsystemen können bis zu 25 % Ihres Investments stattlich unterstützt werden.
Um grüne Energien zu fördern und aktiv zur Energiewende beizutragen, werden 2022 bereits 11 % der deutschen Bruttostromerzeugnisse aus Photovoltaikanlagen als regenerative Energieträger gezogen.
Rechtzeitig handeln und beraten lassen
Sie setzen sich derzeit mit Umbau- oder Nachrüstungsarbeiten auseinander? Kosten und Nutzen müssen gut abgewogen werden. Lassen Sie den aktuellen Stand Ihres Gebäudes dafür von qualifizierten Energieberatern bewerten. Die GEG verpflichtet Hauseigentümer ohnehin dazu, ein kostenfreies Beratungsgespräch zur energetischen Neuausstattung im Bestand zu vereinbaren. Die Unterstützung hilft Ihnen schließlich auch, an staatliche Förderungen oder Zuschüsse zu gelangen.
Für Ihr effizientes Energiemanagement und die umfassende Energieberatung Ihrer Liegenschaften, stehen auch wir Ihnen zur Seite. Als professionelle Dienstleister ist EichenGlobal Mitglied der DGNB. Neben dem Monitoring für energieeffiziente Liegenschaften, setzt sich die DGNB für nachhaltiges Bauen in der Immobilienwirtschaft ein. Im Expertennetzwerk von über 1.500 Mitgliedern tauschen wir uns regelmäßig über Nachhaltigkeitsstandards im Gebäudebestand aus. So finden wir für energetische Umbaumaßnahmen stets eine individuelle Lösung – die Hauseigentümer und Mieter unterstützt.
Lesen Sie in unserem letzten Blogbeitrag, was wir tun, um dem aktuellen Immobilienmarkt als Hausverwaltung gerecht zu werden.
Häufige Fragen zur Energieeinsparverordnung
Die Energieeinsparverordnung setzte von 2002 bis 2020 Maßstäbe für klimaneutrale Gebäude in Deutschland. 2020 führte die Bundesregierung das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein. Es vereint die Regelungen des EnEV 2016 mit vorherigen Anforderungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) sowie des darauf aufbauenden Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Für die Sanierung oder Modernisierung Ihrer Liegenschaft müssen Sie sich 2023 an den Vorgaben der GEG orientieren.
In Bezug auf die Energieeinsparverordnung müssen mit effizienten Energieträgern insbesondere der Verbrauch von Warmwasserbereitung und Heiztechniken gesenkt werden. Das GEG erweitert die Regelungen darüber hinaus mit Verbrauchswerten, beispielsweise in Bezug auf Dämmungen und Wärmeverlust sowie Kühlungsanlagen. Dabei wurde die zweite Novelle im April 2023 beschlossen:
- Ein- und Zweifamilienhäuser waren zuvor unter bestimmten Bedingungen von der EnEV ausgeschlossen. Seit 2020 müssen auch diese Bauten nach der GEG vor größeren Sanierungsarbeiten von einer energetischen Energieberatung beurteilt werden.
- Beurteilungen müssen vor einer Sanierung oder Modernisierung schriftlich festgehalten und über 10 Jahre aufgehoben werden. Für behördliche Kontrollen müssen sie griffbereit vorzeigbar sein.
- Öl- und Gasheizungen, die vor Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen jetzt nicht mehr betrieben werden. Heizt Ihr Bestand mit fossilen Energien, deren Energietreiber älter als 30 Jahre oder irreparabel kaputt sind, muss auch erneuert werden.
- Außerdem wurden 2020 Regulierungen über Einschränkungen zur Nutzung von Ölheizungen festgehalten. Im April 2023 schrieb das GEG nun den Umstieg auf erneuerbare Energien vor. Um die Energiewende voranzutreiben, muss ab 2024 jede neue Heizung zu 65 % mit grünen Energien betrieben werden. Diskussionen über die Realisierung und Umsetzung sind hier aber aktuell noch sehr heiß – bestimmt kommt Ihnen der Begriff „Heizungsgesetz“ bekannt vor.
Die Führung eines Energieausweises ist seit 2007 nicht mehr nur für Neubauprojekte Pflicht. Mit Ausnahmen muss er auch für den Gebäudebestand vorzeigbar sein. Das ist umso wichtiger, wenn Sie in Ihrem Mehrfamilienhaus leerstehende Einheiten vermieten oder verkaufen möchten. Neue Mieter oder Käufer sollten den Energiepass unaufgefordert gezeigt bekommen. Im Optimalfall können Sie sogar eine Kopie zur Hand geben. So können sie einerseits Vergleiche bzgl. der energetischen Qualität zwischen Immobilien ziehen, als auch zukünftige Nebenkosten abschätzen. Natürlich muss der Energieausweis auch bei behördlichen Kontrollen vorzeigbar sein.
