Около 80% немецких арендаторов обращают внимание на низкие вспомогательные расходы. Поэтому можно подумать, что постановление об энергосбережении 2002 года пришлось как нельзя кстати. EnEV было призвано снизить потребление первичных энергоресурсов, таких как электричество и вода, поэтому арендаторы могли надеяться на энергосберегающие системы отопления или вентиляции и снижение сопутствующих расходов. Владельцы же жилья сталкивались с высокими затратами на ремонт или модернизацию. Каковы же были общие последствия принятия Постановления об энергосбережении? Давайте посмотрим на это сейчас!
Что говорится в Постановлении об энергосбережении (EnEV)?
В 2022 году около 50 % немцев отапливались газом. Остальные домохозяйства для поддержания уюта в своих домах используют мазут (25 %) или централизованное теплоснабжение (14 %). Эти источники энергии являются или используют ископаемое сырье, а значит, вносят значительный вклад в выбросы СО. Именно поэтому в 2002 году был принят закон об энергосбережении: С точки зрения политики в области энергетики и защиты климата он преследовал цель энергетического перехода. Кроме того, "зеленая" энергетика должна была способствовать развитию климатически нейтральной индустрии недвижимости.
Краткие требования к EnEV:
- В соответствии с Постановлением об энергосбережении новые строительные объекты должны быть оснащеныисточниками энергии
, отвечающими самым высоким стандартам. При определенных условиях такие банки, как KfW, поддерживают реконструкцию и модернизацию с помощью субсидий и грантов. - Существующие жилые дома, офисные и деловые помещения (за исключением отдельных случаев) также должны быть реконструированы с целью снижения энергопотребления при использовании технологий отопления и горячего водоснабжения.
- Таким образом, для EnEV потребовалась модернизация, в частности, теплоизоляция и утепление крыши. (Правильная изоляция позволяет сэкономить около 14 % энергии - и дополнительных расходов).
- В соответствии с Постановлением об энергосбережении домовладельцы теперь обязаны хранить энергетический сертификат на свою недвижимость. По состоянию на 2014 год объекты недвижимости подразделялись на классы энергоэффективности от A+ (очень энергоэффективные) до H (неэнергоэффективные) - с переходом на энергосбережение класс A+ должен стать стандартным.
- Закон EnEV был принят в 2002 году. В 2004, 2007, 2009, 2014 и, наконец, в 2016 году в него были внесены изменения. Изначально энергосертификат распространялся только на новые здания, однако в 2007 г. он стал обязательным и для существующих домовладений.
В 2020 году на смену Постановлению об энергосбережении пришел Закон об энергетике зданий (GEG). Теперь он объединяет в себе прежние положения Закона об энергосбережении (EnEG), Закона о возобновляемых источниках энергии (EEG) и Закона о возобновляемых источниках тепловой энергии (EEWärmeG).
Поэтому домовладельцы столкнулись с еще более жесткими нормами. Узнайте, например, в DGNB (Немецком совете по устойчивому строительству), что можно сделать для обеспечения экологичности вашей недвижимости.
Что требуется от домовладельцев в соответствии с Постановлением об энергосбережении?
Для достижения климатических целей к 2050 году немецкий строительный фонд должен стать более климатически нейтральным за счет использования "зеленой" энергии. Для этого в EnEV 2016 были ужесточены нормы потребления и предусмотрено дальнейшее снижение спроса на первичную энергию на 25 %. Однако, по мнению Haus und Grund Deutschland, для достижения этих целей мероприятия по реконструкции должны быть всегда ориентированы на нулевой уровень выбросов CO2. DGNB, например, регулярно обсуждает, как это возможно.
Вы являетесь домовладельцем? Тогда вам следует обратить внимание, в частности, на следующие факторы энергопотребления:
- Отопление, охлаждение помещений и изоляция вокруг здания (стены, крыши, фасады)
- Производство горячей воды
- Системы кондиционирования и вентиляции
- Регуляторы, котлы и насосы отопления, работающие на электричестве
Постарайтесь снизить энергопотребление вашей недвижимости до класса энергоэффективности E. Чем выше энергетическое качество здания (чем выше буквенное обозначение), тем ниже будут ваши ежегодные расходы на электроэнергию: Например, класс энергоэффективности E в настоящее время (по состоянию на 02.2023 г.) приводит к ежегодным отчислениям в размере 30 евро/м2.
Для сравнения: самый высокий класс эффективности А+ соответствует максимальному энергопотреблению 30 кВт-ч/м2. В настоящее время большинство жилых зданий в Германии по-прежнему потребляют 160 кВт-ч/м2.
На кого распространяется действие EnEV?
Поскольку ГЭЭ базируется, помимо прочего, на EnEV, требования Постановления об энергосбережении продолжают распространяться на всех домовладельцев. Это не зависит от того, купили ли вы дом или получили его в наследство.
Исключение составляют отдельно стоящие или двухквартирные дома, находящиеся в собственности и заселенные с 2002 года. Особые правила распространяются и на проекты нового строительства: Если заявка на строительство была подана до декабря 2020 года, то к ним применяется Постановление об энергосбережении. Если же заявка на строительство была подана позже, то теперь вы и ваш строительный менеджер должны соблюдать требования ГЭЭ. Здесь с самого начала следует ориентироваться на высокое качество энергопотребления. В частности, при продаже недвижимости вы можете получить увеличение стоимости в долгосрочной перспективе.
Постановление об энергосбережении как проклятие для собственников жилья
Пока что EnEV только кажется, что он имеет большие финансовые последствия для домовладельцев. Так является ли постановление об энергосбережении скорее проклятием для домовладельцев? Мы обобщаем некоторые проблемы, связанные с EnEV:
- Мероприятия по преобразованию требуют от домовладельцев самостоятельных действий.
- Приходится не только договариваться с арендаторами своих помещений, но и осуществлять инвестиции из собственного капитала.
- В случае выборочных проверок должны быть представлены доказательства того, что требования EnEV или GEG соблюдаются.
- Если владельцы не выполняют текущие обязательства по энергетическому жилью, то их могут ожидать крупные штрафы - до 50 000 евро.
Haus und Grund Deutschland предполагает, что к 2033 г. обязательство по реконструкции коснется только 7,2 млн. жилых домов. Это связано, например, с тем, что большинство старых зданий в Германии относятся к классам энергоэффективности F или G. При реализации масштабных проектов реконструкции следует привлекать консультанта по энергетике, который поможет правильно реализовать мероприятия по расширению площади объектов.
Это делает энергетический переход благословением
Каждый из нас уже ощутил на себе последствия изменения климата - либо на последнем горнолыжном отдыхе, либо дома: вчера мы лежали под солнцем и в бассейне, а сегодня не решаемся выйти на улицу, потому что идет дождь с кошками и собаками.
На недвижимость, работающую на ископаемых видах топлива, таких как газ и нефть, приходится около 30% выбросов CO2 в Германии. И наоборот, это означает, что домовладельцы могут многое сделать для поддержания экологичного образа жизни с помощью Постановления об энергосбережении. Таким образом, энергетический переход в сфере недвижимости становится благом в долгосрочной перспективе:
- Климатически позитивный строительный фонд может быть обеспечен за счет использования возобновляемых источников энергии или твердой биомассы для теплоизоляции.
- Сохранение минимального энергопотребления на начальном этапе требует инвестиций, но в обозримом будущем это приведет к снижению затрат на электроэнергию и поддержанию стабильности сопутствующих расходов. В зависимости от конкретной меры, в долгосрочной перспективе можно сэкономить до 75% затрат на электроэнергию.
- Если вы создаете EnEV или даже экономичный дом, вы можете воспользоваться такими субсидиями, как грант KfW на энергоэффективную реконструкцию. При переоборудовании систем теплоизоляции и отопления также может быть поддержано до 25% инвестиций.
В целях развития "зеленой" энергетики и активного содействия энергетическому переходу уже в 2022 году 11 % валового производства электроэнергии в Германии будет осуществляться за счет фотоэлектрических систем как возобновляемых источников энергии.
Действуйте своевременно и обращайтесь за советом
Рассматриваете ли вы в настоящее время возможность переоборудования или модернизации? Необходимо хорошо взвесить затраты и выгоды. Проведите оценку текущего состояния вашего здания с помощью квалифицированных консультантов по энергетике. GEG обязывает домовладельцев в любом случае организовать бесплатную консультацию по энергоэффективному переоборудованию существующих зданий. В конце концов, такая поддержка поможет вам получить государственные субсидии или гранты.
Для эффективного управления энергопотреблением и всестороннего энергетического консалтинга ваших объектов мы также на вашей стороне. Как профессиональный поставщик услуг, EichenGlobal является членом DGNB. Помимо мониторинга энергоэффективных объектов, DGNB занимается вопросами устойчивого строительства в сфере недвижимости. В рамках экспертной сети, насчитывающей более 1500 членов, мы регулярно обмениваемся информацией о стандартах устойчивости существующих зданий. Таким образом, мы всегда находим индивидуальное решение для мероприятий по переоборудованию, связанных с энергопотреблением, что помогает владельцам и арендаторам жилья.
Прочитайте нашу последнюю статью в блоге, чтобы узнать, что мы, как управляющие недвижимостью, делаем для удовлетворения потребностей современного рынка недвижимости.
Часто задаваемые вопросы по Постановлению об энергосбережении
Постановление об энергосбережении устанавливает стандарты климатически нейтральных зданий в Германии на период с 2002 по 2020 год. В 2020 году правительство Германии ввело в действие Закон об энергетике зданий (GEG). Он объединяет нормы EnEV 2016 с ранее действовавшими требованиями Закона об энергосбережении (EnEG), Закона о возобновляемых источниках энергии (EEG) и Закона о возобновляемых источниках тепловой энергии (EEWärmeG), который опирается на него. При переоборудовании или модернизации недвижимости в 2023 году необходимо соблюдать требования GEG.
Что касается Постановления об энергосбережении, то для снижения потребления горячей воды и технологий отопления, в частности, должны использоваться эффективные источники энергии. Кроме того, GEG расширяет нормы, содержащие значения потребления, например, в отношении изоляции и теплопотерь, а также систем охлаждения. Вторая поправка была принята в апреле 2023 года:
- Ранее одно- и двухквартирные дома при определенных условиях исключались из EnEV. С 2020 года, согласно ГЭЭ, эти здания также должны проходить энергетическую экспертизу перед проведением капитального ремонта.
- Результаты оценки должны быть зафиксированы в письменном виде до начала реконструкции или модернизации и храниться в течение 10 лет. Они должны быть готовы к официальным проверкам.
- Нефтяные и газовые системы отопления, установленные до января 1991 года, теперь не могут эксплуатироваться. Если ваш фонд отапливается ископаемым топливом, энергетические драйверы которого старше 30 лет или безвозвратно вышли из строя, они также должны быть обновлены.
- Кроме того, в 2020 году были приняты постановления об ограничении использования мазутного отопления. В апреле 2023 года ГЭЭ теперь предписывает переход на возобновляемые источники энергии. Для того чтобы ускорить энергетический переход, с 2024 года каждая новая система отопления должна на 65% состоять из "зеленых" источников энергии. Однако дискуссии по поводу реализации и внедрения в настоящее время еще очень горячие - термин "закон об отоплении" вам наверняка знаком.
С 2007 года ведение энергетического сертификата больше не является обязательным только для новых строительных объектов. За некоторыми исключениями он должен иметь презентабельный вид и для существующих зданий. Это тем более важно, если вы хотите сдавать в аренду или продавать свободные помещения в своем многоквартирном доме. Новым арендаторам или покупателям сертификат энергетической эффективности следует показывать без лишних вопросов. В идеале можно даже дать им копию. Это позволит им провести сравнение между объектами недвижимости по качеству энергопотребления и оценить будущие сопутствующие расходы. Разумеется, энергетический сертификат должен быть доступен и для официальных проверок.
