检查服务费结算情况并避免错误--如何做到心中有数

每年年底,租户都会收到服务费结算单。但哪些辅助费用可以收取?哪些地方经常出现错误?您可以在这里找到答案。

服务费报表

每年,信箱里都会收到服务费账单。结果通常是怀疑和深深的叹息,鉴于目前物价的发展,还要支付高额的额外费用。但是,由于公寓用户每年都要支付可怕的运营成本,形式上的错误偶尔也会悄然出现。因此,您应该仔细查看一下服务费账单:是否允许收取所列费用?与上一年相比,费用是否有明显增加?或者是否有您不知道的额外费用?

仔细查看您的账单。这样您就能准确了解费用明细,并 检查是否有误差。把您的怀疑放在一边。明年节省时间,了解并检查您的水电费账单。

最重要的技术术语

无论您是租户还是业主,只要您住在公寓里,就会收到年度服务费报表。不过,在明确哪些期限实际适用或诉讼时效何时生效之前,我们先来澄清一下最重要的术语。您熟悉这些术语吗?那就跳到下一段 "服务费报表:内容、时间和方式?

  • 服务费:服务费是物业主要租金之外的费用。其中包括供暖费、水费或设施管理费(楼宇清洁、花园维护等)等运营成本。根据《德国民法典》第 556 条的规定,请查看您的租赁协议,了解有关运营费用的协议的具体内容。
  • 服务费预付款:服务费预付款是每月应付的金额,用于支付预计的服务费。在结算期结束时,这笔费用将从实际服务费中扣除。请确保对账单上注明您的预付款。否则将正式失效。
  • 可分摊:运营成本报表中列出了看管费用,但没有列出租金管理费用。为什么?根据租赁法,业主可以将一些费用分摊给租户。其他运营成本则不可分摊。联邦法院(Bundesgerichtshof, BGH)在多项判决中明确规定了这些费用。
  • 住房单元:可独立居住的单元:公寓、单元房或住宅。一处房产可能由多个住房单元组成。
  • 分配钥匙:分配钥匙决定如何将物业服务费的总成本分配给各住宅单元。因此,分摊钥匙通常也称为分配钥匙。根据居住面积、人数或共同所有权份额确定各自的份额。服务费结算单上必须注明相应的系数。
  • 结算期:结算期是指从何时到何时结算运营成本。这通常也被称为结算期。结算期为 12 个月。房东或业主必须遵守下一年 12 个月的结算期。
  • 异议期:如果租户发现服务费账单有误,可在账单寄出后 12 个月内提出异议。

服务费结算:内容、时间和方式?

服务费报表包含业主分配给已入住单位的年度运营成本清单。通常,租赁协议会详细列出具体费用。您的情况不是这样吗?或者,您可以参考《运营成本条例》第 2 节。

平面用户往往拿着报表百感交集:附加费用出乎意料地高,一些费用项目太不透明,分配关键没有明确注明。如果作为租户的你想了解和核对服务费报表,一个好的模板是物有所值的。您可以更容易地发现错误,了解哪些费用是实际发生的

下载运营成本报表样本文件

什么是服务收费声明?

服务费和运营成本的含义相同:业主通过使用住宅单元而产生的经常性成本。§ 《德国民法典》(BGB)第 556 条规定,业主可以将其中部分费用转嫁给租户。这些费用是在基本租金之外产生的,因此居住空间的附属费用通常被称为 "第二租金"。

现在,为租户提供的服务费报表列出了房屋和公寓的总费用。如果您住在公寓楼里,按每个出租单元分摊费用就显得尤为重要。您是否预付了服务费?根据对账单,您现在需要额外支付一笔费用,或因消费过低而获得退款。

哪些期限适用?

每次服务费结算都必须反映一个结算期。通常为 12 个月。结算期可以从日历年开始,也可以从相应租期开始:

  • 房东必须在何时将服务费结算单通知租户?
    结算期结束后,房东可在次年的 12 个月内将结算单寄给租户。该规定具有约束力。因此,不能通过合同进行个别调整。如有必要,可在这 12 个月内对报表进行更正。如果房东不遵守结算期限,则运营成本报表不再具有法律约束力。
  • 租户何时必须支付服务费对账单?
    如果对账单在邮箱中,则必须在 30 天内支付额外款项。如果您怀疑有错误,您可以保留支付运营费用的权利。您总共有一年的时间检查服务费结算单,并在必要时提出异议。
  • 如果房东不出具服务费报表,租户该怎么办?
    公寓用户有权查看报表中的服务费。如果房东或业主不出具运营成本报表,公寓用户应行使保留权。这意味着在运营成本报表发布之前,租户无需预付任何服务费。
 

一般来说,公寓用户和房东或业主都受时效期限的约束:时效期规定了可对声明中的索赔提出主张的时限。时限为声明发布后三年。对于房东而言,这意味着他必须在此期间内向租户索要任何额外付款。租户可在此期间要求退还多付的房租。三年期满后,此类索赔失去时效。通常情况下,不能再提出此类要求。

服务费报表的结构是怎样的?

当然,除了截止日期外,报表还必须符合正式要求。乍一看,报表中的费用细目相当详细。但事实上,报表的设置应使总成本易于理解。为此,这些数值通常以表格的形式排列。各栏细分运营成本,如供暖、水电消耗、维护或看护成本。模板或样本可以帮助您确定文件的方向。

首先,查看账单期。您还应能看到分摊键、您自己的费用份额和已支付的预付款。关于分摊键,您可以在账单上找到 "按面积(平方米)计算的单位 "等信息。

安全总比遗憾好:了解并检查账单

如前所述,在收到服务费账单后的12 个月内,您可以检查账单。如果发现错误,您可以对额外付款提出异议。

您可以使用我们的核对表检查您的服务费账单

  • 服务费报表清楚地显示
  • 会计期间可确认且正确
  • 付款人遵守了结算期限
  • 费用项目以透明方式列出
  • 费用总额如下
  • 发送密钥
  • 自己对总费用的贡献显而易见
  • 费用根据租房合同中规定的居住面积(平方米)计算
  • 业务费用的分摊是正确的(列出的付款是可以分摊的)
  • 注意到预付款

安全总比遗憾好:了解并检查账单

租户何时会求助于物业管理部门?大多数情况下,是公寓里的东西坏了......或者意外付款不透明。因此,服务费报表可能是每年都会重复出现的摩擦点。为了减轻压力,我们现在向您介绍 服务费报表中的常见错误。这些错误总是在无意中发生。但是,作为单位用户,您也可以 发现潜在的节省空间

哪些辅助费用可以结算?

联邦法院(Bundesgerichtshof, BGH)对哪些辅助费用可以分摊给租户或公寓使用人做出了精确的规定。有几项判决规定

  • 废物收集和废物分类控制
  • 检查烟雾探测器等维护工作
  • 供暖、用电和用水的运营成本
  • 建筑清洁、花园维护、灌溉和排水
  • 看管人费用 - 注意:如果看管人承担了额外的工作,如清洁或花园维护,这些运营费用可能不会额外列出。
  • 道路维护和树木砍伐工作
  • 房屋照明
  • 电梯费用
  • 烟囱清扫费用
  • 财产税
  • 财产和责任保险
  • 其他业务费用
 

总之,房东可以分配有助于合理使用居住空间的经常性费用

哪些辅助租赁费用不可分摊?

这是租户经常提出的问题可能无法分摊的运营成本包括

  • 保养和维修费用
  • 行政费用
  • 购置费用,如花园维护费用
  • 房地产转让税或所得税
  • 折旧费
  • 法律保护
  • 家庭财物保险
 

您还不确定您的声明是否正确吗?请在 12 个月的异议期内进行专业检查。我们也相信,您的物业管理公司会随时回答您的任何问题。为了随时为您提供服务,EichenGlobal 与在线门户网站和票务系统等合作。这样可以确保不会有任何疑问得不到答复,我们也能尽快提供支持。

检查服务收费声明:用 6 句话概括最重要的事项

服务费报表通常看起来很复杂,因此我们将最重要的内容概括如下。您会发现,一旦理解了它,就能很快控制运营成本。开始吧

服务费报表(也称运营成本报表)是物业总成本的年度报表。它总结了 12 个月结算期的辅助成本。它显示了运营成本在业主和各个住宅单元之间的分配情况。如果您手中有服务费报表,请检查所列成本项目是否可以分摊,计算是否正确。尤其重要的是,正式数据显示透明。例如,这包括结算期、任何预付的服务费或分摊公式。