Каждый год в почтовом ящике появляется письмо - заявление на оплату услуг. Обычно это вызывает скептицизм, глубокий вздох и, при нынешнем развитии цен, большие дополнительные платежи. Но при тех чудовищных эксплуатационных расходах, которые ежегодно должны оплачивать пользователи квартир, в них периодически закрадываются формальные ошибки. Поэтому следует внимательно изучить ведомость начисления платы за услуги: Разрешено ли начислять перечисленные расходы? Заметно ли увеличились расходы по сравнению с предыдущим годом? Не возникли ли дополнительные расходы, о которых вы не знали?
Внимательно изучите выписку по счету. Тогда вы точно поймете, как распределяются расходы, и сможете проверить, не закрались ли в них ошибки. Отбросьте свой скептицизм. В следующем году найдите время для того, чтобы разобраться и проверить свои счета за коммунальные услуги.
Важнейшие технические термины
Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или собственником - пока вы проживаете в квартире, вы будете получать ежегодную выписку о плате за обслуживание. Но прежде чем мы выясним, какие сроки действительно применяются или когда вступает в силу срок исковой давности, мы проясним наиболее важные термины. Вы с ними знакомы? Тогда переходите к следующему параграфу "Справка о плате за обслуживание: что, когда и как?
- Плата за обслуживание: Плата за обслуживание взимается в дополнение к основной арендной плате за объект недвижимости. К ним относятся эксплуатационные расходы, такие как расходы на отопление, водопотребление или управление объектом (уборка здания, уход за садом и т.д.). Проверьте, что именно указано в договоре аренды в отношении эксплуатационных расходов - в соответствии с § 556 BGB.
- Авансовый платеж за обслуживание: Авансовый платеж за обслуживание представляет собой сумму, выплачиваемую ежемесячно для покрытия ожидаемых расходов на обслуживание. В конце расчетного периода эта сумма зачитывается в счет фактических расходов на обслуживание. Убедитесь, что сумма авансовых платежей указана в выписке. В противном случае она формально недействительна.
- подлежат распределению: В отчете об операционных расходах указаны расходы на содержание сторожа, но не на управление арендой. Почему? Есть расходы, которые собственник может отнести на счет своих арендаторов в соответствии с законодательством об аренде. Другие операционные расходы не подлежат распределению. Федеральный суд (Bundesgerichtshof, BGH) в нескольких решениях точно определил, что это за расходы.
- Жилищная единица: единица, которую можно заселить самостоятельно: Квартира, апартаменты или дом. Недвижимость может состоять из нескольких единиц жилья.
- Ключ распределения: Ключ распределения определяет, как общие затраты на обслуживание объекта недвижимости распределяются между жилыми единицами. По этой причине ключ распределения часто также называют ключом распределения. Соответствующая доля определяется в зависимости от жилой площади, количества человек или доли совместного владения. Соответствующий коэффициент должен быть указан в ведомости на оплату услуг.
- Расчетный период: Расчетный период определяет, с какого момента до какого момента производится расчет эксплуатационных расходов. Часто его также называют расчетным периодом. Период охватывает 12 месяцев. Арендодатель или собственник должен соблюдать расчетный период в течение 12 месяцев следующего года.
- Срок подачи возражений: Если арендатор обнаружил ошибку в своем заявлении о начислении платы за услуги, у него есть срок до 12 месяцев с момента получения заявления о возражении.
Расчеты за обслуживание: что, когда и как?
Ведомость оплаты услуг содержит ежегодный перечень эксплуатационных расходов, которые собственник относит на занимаемые единицы. Обычно в договоре аренды подробно перечисляются конкретные расходы. В Вашем случае это не так? В качестве альтернативы можно найти ссылку на § 2 Постановления об эксплуатационных расходах.
Пользователи квартир часто держат выписку в руках со смешанными чувствами: Дополнительная плата неожиданно высока, некоторые статьи расходов слишком непрозрачны, ключ распределения не указан в явном виде. Если вы как квартиросъемщик хотите разобраться и проверить выписку о начислении платы за услуги, то хороший шаблон - на вес золота. Вам будет легче выявить ошибки и понять, какие расходы действительно понесены.
Скачать образец документа Отчет об операционных затратах
Что такое выписка о стоимости услуг?
Плата за обслуживание и эксплуатационные расходы означают одно и то же: постоянные расходы, которые несет владелец недвижимости в связи с использованием жилых помещений. Согласно § 556 Гражданского кодекса Германии (BGB), собственник может переложить часть этих расходов на арендаторов. Эти расходы осуществляются в дополнение к основной арендной плате, поэтому вспомогательные расходы на жилые помещения часто называют "второй арендной платой".
В ведомости начисления платы за обслуживание для квартиросъемщиков теперь указываются общие расходы на содержание дома и квартиры. Если вы живете в многоквартирном доме, то особенно важно, чтобы эта доля была разбита на каждую арендуемую единицу. Вносили ли вы авансовый платеж в счет оплаты услуг? Теперь, в зависимости от выписки, вам придется внести дополнительный платеж или получить возмещение в связи с низким потреблением.
Какие сроки действуют?
В каждом расчете платы за обслуживание должен быть отражен расчетный период. Обычно он составляет 12 месяцев. Это может быть как календарный год, так и начало соответствующего периода аренды:
- В какой срок арендодатель должен уведомить арендатора о выписке из счета за обслуживание?
После окончания расчетного периода у владельца есть 12 месяцев следующего года, чтобы отправить арендатору выписку. Данное положение является обязательным. Следовательно, оно не может быть скорректировано в индивидуальном порядке по договору. При необходимости в течение 12 месяцев в выписку могут быть внесены исправления. Если арендодатель не соблюдает срок расчета, отчет об эксплуатационных расходах теряет юридическую силу. - В какой срок жилец квартиры должен оплатить выписку по эксплуатационным расходам?
Если выписка находится в почтовом ящике, то дополнительные платежи должны быть оплачены в течение 30 дней. Если вы подозреваете, что в выписку вкрались ошибки, вы можете оплатить эксплуатационные расходы с оговоркой. В общей сложности у вас есть год, чтобы проверить выписку о плате за обслуживание и при необходимости подать возражение. - Что может сделать квартиросъемщик, если арендодатель не выдает справку об эксплуатационных расходах?
Пользователи квартир имеют право ознакомиться со сведениями об эксплуатационных расходах в справке. Если арендодатель или собственник не выдает справку о расходах на обслуживание, пользователь квартиры должен воспользоваться правом удержания. Это означает, что арендатор не должен вносить авансовые платежи за обслуживание до тех пор, пока не будет выдан отчет об эксплуатационных расходах.
Как правило, пользователи квартир, а также арендодатели или собственники обязаны соблюдать срок исковой давности: Он определяет срок, в течение которого могут быть предъявлены требования из заявления. Этот срок составляет три года с момента выдачи выписки. Для арендодателя это означает, что в течение этого срока он должен потребовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей. В течение этого срока арендатор может потребовать возврата излишне уплаченных сумм. По истечении трех лет такие требования утрачивают силу. Как правило, они уже не могут быть предъявлены.
Какова структура выписки о стоимости услуг?
Помимо сроков, к ведомости, разумеется, должны быть предъявлены и формальные требования. На первый взгляд, разбивка затрат в отчете выглядит достаточно подробной. Однако на самом деле ведомость должна быть составлена таким образом, чтобы общие затраты были легко понятны. Для этого значения обычно оформляются в виде таблиц. В столбцах разбиваются эксплуатационные расходы, такие как расходы на отопление, водоснабжение и электроэнергию, расходы на техническое обслуживание и уход. Сориентироваться в документе поможет шаблон или образец.
Прежде всего, обратите внимание на расчетный период. Вы также должны иметь возможность увидеть ключ распределения, свою долю расходов и уже сделанные авансовые платежи. Для ключа распределения, например, в выписке можно найти такую информацию, как "квартиры по площади в м2".
Лучше перестраховаться: понять и проверить биллинг
Как уже отмечалось, у вас есть 12 месяцев с момента получения выписки по оплате услуг. Если вы обнаружите ошибки, вы можете оспорить дополнительные платежи.
Вы можете проверить свою выписку о начислении платы за обслуживание с помощью нашего контрольного списка:
- В заявлении о начислении платы за обслуживание четко указано
- Учетный период является распознаваемым и корректным
- Плательщик уложился в установленный срок
- Статьи затрат перечислены прозрачно
- Общая сумма затрат указана
- Ключ распределения передается
- Собственный вклад в общие затраты очевиден
- Стоимость рассчитывается в зависимости от жилой площади в м2, указанной в договоре аренды
- Распределение операционных затрат является правильным (перечисленные платежи подлежат распределению)
- Отмечаются произведенные авансовые платежи
Лучше перестраховаться: понять и проверить биллинг
Когда жильцы обращаются в службу управления недвижимостью? В основном, когда в квартире что-то ломается... или неожиданные платежи оказываются непрозрачными. Таким образом, выписка из счета за обслуживание может стать точкой трения, которая повторяется каждый год. Чтобы снять напряжение, мы покажем вам типичные ошибки в отчетах об оплате услуг. Они могут - непреднамеренно - всегда случаться. Но, будучи пользователем квартиры, вы также можете обнаружить потенциальную экономию.
Какие дополнительные расходы могут быть урегулированы?
Федеральный суд (Bundesgerichtshof, BGH) точно определил, какие дополнительные расходы могут быть отнесены на арендаторов или пользователей квартир. В нескольких решениях определены:
- Сбор отходов и контроль за их разделением
- Техническое обслуживание, например, проверка детекторов дыма
- Эксплуатационные расходы за счет потребления тепла, электроэнергии и воды
- Уборка зданий, уход за садом, ирригация и дренаж
- Расходы на сторожа - ВНИМАНИЕ: Если сторож берет на себя дополнительную работу, например, уборку или уход за садом, то эти операционные расходы можно не указывать дополнительно.
- Работы по содержанию дорог и вырубке деревьев
- Освещение дома
- Стоимость подъема
- Стоимость услуг трубочиста
- Налог на недвижимость
- Страхование имущества и ответственности
- Прочие операционные расходы
Таким образом, арендодатель может распределить текущие расходы, которые способствуют надлежащему использованию жилого помещения.
Какие вспомогательные расходы на аренду не подлежат распределению?
Этот вопрос часто задают арендаторы. К эксплуатационным расходам, которые не подлежат распределению, относятся:
- Расходы на техническое обслуживание и ремонт
- Административные расходы
- Расходы на приобретение, например, на содержание сада
- Налог на передачу недвижимости или подоходный налог
- Расходы на амортизацию
- Правовая защита
- Страхование домашнего имущества
Вы все еще не уверены в правильности своего заявления? Поручите его профессиональную проверку в течение 12-месячного срока подачи возражений. Мы также уверены, что ваша компания по управлению недвижимостью всегда готова ответить на любые ваши вопросы. Для того чтобы всегда быть доступной для Вас, EichenGlobal работает, например, с онлайн-порталом и системой тикетов. Это гарантирует, что ни один вопрос не останется без ответа и что мы сможем оказать поддержку в кратчайшие сроки.
Проверка заявления о начислении платы за обслуживание: Самые важные моменты в 6 предложениях
Поскольку отчет об оплате услуг обычно кажется достаточно сложным, мы вкратце изложили все самое важное. Вы заметите, что, разобравшись в этом, сможете быстро контролировать свои эксплуатационные расходы. Поехали:
Отчет об оплате услуг - также называемый отчетом об эксплуатационных расходах - представляет собой ежегодный отчет об общих расходах на содержание объекта недвижимости. В нем суммируются вспомогательные расходы за расчетный период в 12 месяцев. Она показывает, как распределяются эксплуатационные расходы между собственниками и отдельными жилыми единицами. Если у вас на руках есть ведомость начисления платы за обслуживание, проверьте , насколько правильно распределены и рассчитаны перечисленные статьи затрат. Особенно важно, чтобы формальные данные были показаны прозрачно. Например, расчетный период, авансовые платежи за обслуживание или формула распределения.
